Audit énergétique

L’audit énergétique réglementaire

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L’audit énergétique est un diagnostic qui s’inscrit dans la volonté gouvernementale d’éradiquer les passoires énergétiques. Il complète le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui identifie lesdites passoires énergétiques. Les deux diagnostics concernent la loi n° 2021-1114 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Il s’agit d’une bataille que l’État mène depuis plusieurs années.

C’est dans ce contexte que l’audit énergétique a été rendu obligatoire. Prévu initialement pour une entrée en vigueur en septembre 2022, l’audit énergétique réglementaire est finalement imposé depuis le 1^er avril 2023 (selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022).

La fin programmée des passoires énergétiques

Depuis 2006, la mise en vente d’un logement est soumise à la réalisation d’un diagnostic énergétique, le DPE. Ce document informe le futur acheteur de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre (GES) du bien qu’il s’apprête à acquérir. L’évaluation du logement fait l’objet de la fameuse étiquette qui attribue une classe énergétique, allant de A (pour les logements les plus performants) à G (pour les logements les plus énergivores).

Depuis le 1^er janvier 2023, tout propriétaire qui souhaite mettre en location une habitation, a l’obligation de fournir à son locataire un logement qualifié d’énergétiquement décent. Cela signifie que sa consommation énergétique estimée, doit être inférieure à 450 kWh/m²/an. Concrètement, les logements qui dépassent cette consommation, subissent des mesures comme l’interdiction de la mise en location ou encore le gel des loyers. L’application de ces mesures est progressive : le seuil d’indécence énergétique est fixé à la classe G pour 2025, puis F pour 2028 et enfin E pour 2034. Elle a pris effet le 1^er janvier 2023 pour les contrats de location nouvellement conclus ou renouvelés. Il faut savoir que les locations saisonnières en sont exclues.

Les biens immobiliers concernés par l’audit énergétique

Depuis avril 2023, la loi impose aux propriétaires souhaitant vendre un bien dont le DPE est médiocre, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire. Elle prévoit une mise en application progressive qui concerne :

les logements classés F ou G à compter du 1^er avril 2023 ;
les logements classés E à partir du 1^er janvier 2025 ;
les logements classés D à partir du 1^er janvier 2034.

Attention toutefois, l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire, qui complète le DPE, ne concerne pas tous les propriétaires. Il concerne précisément les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles en mono-propriété (autrement dit, les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique).

L’audit énergétique réglementaire doit être réalisé avant la mise en vente du bien. En effet, il faut qu’il soit remis aux potentiels acquéreurs dès la première visite et au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente.

Le déroulement d’un audit énergétique avec OneDiag

Pour déterminer les performances de votre bien, notre diagnostiqueur en charge de l’audit énergétique de votre bien, examine une série d’éléments :

la structure de votre logement ;
l’état de son isolation thermique (toiture, sols, murs, menuiseries, etc.) ;
sa consommation énergétique (nombre et habitudes des occupants) ;
son système de chauffage ;
son système de production d’eau chaude sanitaire ;
son système de ventilation ;
son éclairage ;
etc.

Cette analyse permet d’établir un état des lieux approfondi de la performance énergétique et environnementale de votre logement. Dans le cadre de l’audit énergétique, les relevés de la consommation énergétique réelle des occupants sont comparés à l’estimation prévisionnelle annuelle de la consommation du bien (caractéristiques et équipements de la maison individuelle ou de l’immeuble). Cela permet à notre diagnostiqueur de donner des préconisations quant à l’utilisation optimale des équipements, qui figurent sur le document final.

Souvent, les nouveaux propriétaires d’un logement sont enclins à réaliser des travaux dans leur nouvelle acquisition. Aussi, l’audit énergétique rappelle aux acquéreurs potentiels d’un bien immobilier, les enjeux de la transition écologique en suggérant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance. Il établit une priorisation des travaux visant à faire évoluer la classe énergétique du bien étudié.

Ce document attire également l’attention sur la réduction des coûts énergétiques suite à la réalisation de travaux de réhabilitation thermique. Pour les futurs acquéreurs d’un bien, cela permet d’envisager les économies qui justifient ce type de travaux. Il s’agit de propositions concrètes et chiffrées.

Préparer la visite de votre diagnostiqueur OneDiag

Afin d’assurer le bon déroulement de la visite, il est important de suivre quelques recommandations.

Pour commencer, il faut spécifier les modalités d’accès au logement dès la prise de rendez-vous (ex. digicode). Il est également important de mettre à disposition tous les documents utiles (bail, titre de propriété, plan), notamment pour déterminer (ou estimer) l’année de construction du bien à diagnostiquer. La procédure varie effectivement suivant la date de construction du logement (antérieure à 1949, 1970, 1980-90 ou 2000).

La mise à disposition des factures en énergie consommée, voire, si c’est possible, des factures relatives à la construction (matériaux, isolant), est la bienvenue.

Il faut impérativement garantir un accès intégral et sécurisé au logement. Les parties inaccessibles seront malheureusement exclues du diagnostic et notifiées dans le rapport final.

Un ordre de mission vous sera remis à l’avance pour vous permettre d’appréhender le déroulement de la visite. Il faudra le signer et le remettre au diagnostiqueur, ou le renvoyer par courrier.

Le rapport final

Quelles informations trouve-t-on dans un audit énergétique ? Le rapport d’audit réglementaire contient principalement :

des informations générales (identité et coordonnées du client, adresse et surface habitable du bien, nom et coordonnées de la société de diagnostic, date, référence du rapport, etc.) ;
un rappel des objectifs de l’audit énergétique (raison d’être et composition) ;
l’état actuel du bien (forces et faiblesses) ;
différents scénarios de travaux et performance atteinte ;
le budget prévisionnel de la rénovation énergétique (coûts estimés des travaux par scénario) ;
le planning prévisionnel de travaux ;
les aides financières nationales et locales mobilisables ;
une projection des économies réalisables après travaux.

Les propositions incluent des scénarios de travaux réalisables en une seule fois ou par étapes. Les travaux sont également hiérarchisés pour permettre au client d’envisager des priorités, notamment en fonction de ses moyens. Il est inutile, par exemple, d’investir dans une nouvelle chaudière, si le logement subit des déperditions thermiques significatives.

Le rapport d’audit précise également, pour chaque scénario de travaux, les aides financières auxquelles le client est éligible. Cela permet de constater que parfois, la différence du coût final des travaux (après déduction des aides) entre deux scénarios est faible, tandis que la différence du gain énergétique est conséquente. Et au-delà des économies réalisées après les travaux, le bénéfice s’évalue en termes de confort de vie (températures intérieures idéales et qualité de l’air).