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L’état des lieux est un document qui permet de comparer un bien mis en location, au moment de la remise des clés (état des lieux d’entrée), et de la reprise des clés (état des lieux de sortie). Il conditionne la restitution du dépôt de garantie (en totalité ou en partie).
L’état des lieux en question
L’état des lieux est donc un document qui décrit dans le détail, l’état du logement mis en location, et ce, pièce par pièce, au moment de l’entrée (début de bail) et de la sortie du locataire (fin de bail et remise des clés). Il est ainsi établi et signé par le locataire et le bailleur (ou son représentant, comme une agence immobilière), de manière contradictoire et amiable. Il permet de protéger le propriétaire contre la dégradation de son bien, et démontre la bonne foi du locataire vis-à-vis de ses obligations en matière d’entretien et de réparation pendant la durée d’occupation du logement.
L’état des lieux doit comporter les informations prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (application de la loi Alur). Il comporte un certain nombre de mentions obligatoires, comme la description de l’état, pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il doit également faire l’inventaire de toutes les clés qui permettent l’accès au logement et, le cas échéant, mentionner la relève des compteurs (eau, électricité et gaz).
L’état des lieux doit être daté et signé. Chaque partie contractante (locataire, propriétaire, caution éventuelle) reçoit un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée doit être scrupuleusement rempli par le locataire, au risque de perdre le bénéfice de son dépôt de garantie pour payer des travaux de réparation ou d’entretien, dont il n’est pas responsable, simplement parce qu’il a négligé de les notifier.
Chaque pièce (entrée, séjour, cuisine, chambre(s), salle de bain, etc.) doit faire l’objet d’un examen méticuleux. Il faut vérifier l’état des sols, des murs et des plafonds, et relever tout type de défaut (traces, fissures, peinture, etc.). Les équipements doivent également être décrits en détail. Il faut s’attarder sur l’état des vitres, des fenêtres, des volets, des revêtements, des portes, des poignées, des serrures, etc., et ne pas hésiter à ouvrir les placards et les tiroirs.
Il est important de vérifier l’alimentation en électricité et le bon fonctionnement des appareils électriques le cas échéant (radiateurs, plaques chauffantes, etc.) et des prises du logement. Il faut contrôler, de la même manière, l’eau et le gaz fournis dans le logement et en particulier, tester la robinetterie, la douche, et les appareils fonctionnant au gaz (chaudière, plaques de cuisson, etc.).
Si ces vérifications ne sont pas réalisables (électricité, eau ou gaz coupés), il faut le mentionner dans l’état des lieux en formulant expressément des réserves.
Autre conseil important, il faut s’attacher à décrire de la manière la plus précise, les éléments cités plus haut et éviter, autant que possible, les termes trop généraux (« bon état », « état correct », etc.). Il ne faut pas oublier aussi de relever les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz.
Vous l’aurez compris, il est très important de prendre son temps, et ne pas hésiter à prendre des photos en cas de doute, pour disposer de preuves utiles en cas de litige.
Le locataire peut émettre des modifications et des réserves après la signature de l’état des lieux d’entrée. La loi Alur lui octroie un délai de 10 jours, durant lequel il peut exercer un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée. Cette loi lui permet, en outre, d’exercer ce droit pendant un mois à compter de l’utilisation du chauffage, pour signaler d’éventuels défauts du système de chauffage.
Le déroulement d’un diagnostic termites avec OneDiag
Le diagnostiqueur inspecte la structure du logement, y compris dans les parties extérieures. Il recherche des indices d’infestation en s’intéressant aux cheminements possibles des termites. Il commence par observer et établir un examen visuel et sonore, à l’aide d’une lampe torche et d’un stéthoscope. Il effectue ensuite des sondages dans les bois et les matériaux de construction en utilisant un poinçon. Il s’agit un examen non-destructif, qui porte uniquement sur les éléments de bois visibles et accessibles. Les éléments qui n’auront pas pu être sondés, comme un parquet sous un revêtement collé par exemple, seront spécifiés dans le rapport final.
Si la présence de termites est détectée, des travaux de désinfection s’imposent. Attention toutefois, les traitements anti-termites n’éradiquent pas forcément de manière définitive ces insectes.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est aussi important que l’état des lieux d’entrée, et doit être rempli tout aussi méticuleusement. Il constitue une preuve, pour le locataire, du bon entretien du logement pendant la durée de son occupation. Il se conclut, généralement, par la remise des clés par le locataire.
Les conseils qui s’appliquent à l’état des lieux d’entrée, restent valables pour l’état des lieux de sortie, car l’exercice porte sur les mêmes éléments d’examen. Il est important de ne pas couper l’eau, l’électricité et le gaz, afin de réaliser l’état des lieux dans les meilleures conditions, et ainsi d’écarter toute ambiguïté qui pourrait déboucher sur un litige.
Le locataire n’a pas à prendre en charge la dégradation qui se produit normalement dans le logement avec les années qui passent. On parle de vétusté, qui est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement » du logement. Un état de dégradation régulier, lié à l’usure du temps, ne peut pas faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.
Les conséquences en cas de refus d’état des lieux
L’état des lieux doit obligatoirement être joint au bail, mais s’il n’y figure pas, la validité juridique du contrat de location n’est pas remise en cause. Toutefois, il faut savoir que son omission suppose une remise du logement dans un état parfait, et nécessite, suivant les dispositions légales, une restitution dans un état comparable, de la part du locataire.
Textes de loi et références
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 3-2 (État des lieux (règles générales)).
Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale (Réalisation et contenu de l’état des lieux, prise en compte de la vétusté du logement).
Code civil : article 1731 (Présomption de réception des lieux en bon état en l’absence d’état des lieux).